こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの箭吹雅代です。
人生の節目で見直すことで強い家計を作る家計見直し相談を行っています。
さて、今日のテーマは「無理しない住宅ローンはいくら？借りる金額見極め方」です。
夢のマイホーム、高鳴る鼓動・・・
しかし、ふと現実に戻ると「住宅ローン、いくらまでなら借入できるのだろうか？最適な金額はどうやって見極めるの？」という疑問が。
今日は、マイホームの購入時に無理しない住宅ローン金額を見極める方法について解説していきたいと思います。
もくじ
自己資金はいくら用意できる？
住宅ローンを考える前に、自己資金でいくら用意出来るのかを把握しておく必要があります。
まず、住宅購入の際に必要となるのは、頭金と諸費用です。
頭金は住宅の購入価格の2割以上が理想といわれています。場合によっては自己資金なしでも借入が出来ることもありますが、借入金額が多くなるとその分返済の負担も増えますので、出来れば頭金を準備しておいた方がよいと思います。
さらに、住宅購入費用だけでなく、住宅取得にかかる諸費用についても考えておきます。諸費用については購入価格の1割程度を想定しておくとよいでしょう。
つまり、頭金+諸費用で、住宅購入価格の3割ほど自己資金を準備するのが理想です。
次に、自己資金の準備について考えていきます。
自己資金の準備方法としては、主に貯蓄からの捻出と、親からの贈与などが考えられます。
貯蓄全部を住宅資金に回してしまうと、その後の生活に支障が出る可能性がありますので、ある程度余力を残しておかなければなりません。万が一のことも考えて3か月から半年程度の生活費は残しておく方が賢明です。
次に親から資金援助を受けられる場合、注意すべきことは贈与税です。
1年のうちで受け取った贈与が110万円を超えると贈与税がかかります。
しかし、父母や祖父母から住宅取得(または増改築)のための資金贈与を受けた場合、特例で以下の金額までは贈与税がかかりませんので、要件を確認し上手に活用したいものです。
■要件(一部抜粋)
*贈与を受ける人は20歳以上で合計所得金額2,000万円以下
*贈与する人は父母または祖父母(直系尊属)
*床面積50㎡以上
*床面積の1/2以上が居住用
*贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに新築・取得・増改築をしなければならない
住宅ローンはここをチェック！~借入可能額~
借入可能額とは、金融機関から借りられる金額のことです。
年収や返済額、自己資金の金額などから金融機関が基準を設定しています。
また、年収に対して返済額の割合が何%かという基準(返済負担率)が設定されており、収入によって借り入れることが可能な金額は異なります。
例えば年収300万円未満だと返済負担率25%以下、300万円～400万円は30％以下、400万円～700万円は35％以下などといった形で基準が設定されています。
ちなみにフラット35の場合は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下となっています。
しかし、万が一マイカーローンなど他にも借入がある場合は合算となりますので、住宅ローンの借入可能額は少なくなりますので、注意が必要です。
なお、借入可能額の算出には年収が利用されています。
これは所得税・住民税、社会保険料なども含めた金額です。しかし、これらを差し引いた金額が実際は手取り収入となりますので、本来の返済能力は手取り収入をベースに考えるべきです。
借入可能額の計算については、さまざまな金融機関のウェブサイトでシュミレーションが出来ますので活用してみてください。
住宅ローンの返済可能額を算出する
さて、次は返済可能額の算出についてです。
返済可能額とは、家計の収支から算出した、無理なく返済出来る金額です。
上記借入可能額が「借りられる金額」であるのに対し、返済可能額は「返せる金額」です。
それぞれの家計やこれからの人生におけるイベント、それに伴う支出等を考慮して算出していくことになります。
ここで気を付けなければならないのは、現在の家計だけを見て“いける！”という判断をしない、ということです。
現在の家計と住宅ローン返済がスタートしてからの家計のシュミレーションを比較、さらに今後の家計がライフサイクルの変化と共にどう変化するのかを考慮していきます。
将来子供の教育費が増加したり、年齢によって収入が変化することもあるでしょう。そういった家計の変化をある程度予測しながら無理のない返済計画を立てていきます。
このとき、住宅ローン返済額は、管理費や固定資産税などの住宅維持のためのコストを差し引いた額で計算する必要があります。
もう一つ考えなければならないのが、返済期間です。
返済期間が長いほど借り入れられる金額は大きくなりますが、定年退職後も住宅ローンの返済が続くと生活が苦しくなる可能性もありますので、現役のうちに払い終わるのが理想です。
例えば現在40歳であれば返済期間は25年以内で考えます。
ただ、ある一定の年齢に達すると給料が下がる可能性があるようでしたら、もう少し早めに完済するよう、計画しておいた方が安全かもしれません。
無理しない住宅ローン金額を見極める
借入可能額と返済可能額を見比べて金額の小さい方が無理なく返済出来る住宅ローンの金額ということになります。
借入金額・返済期間・総返済額をシュミレーションし、計画に無理がないことを確認しておくことが大切です。
これらのシュミレーションには、例えば楽天銀行のサイトが使いやすいと思いましたので、一度試してみてはいかがでしょうか？
→楽天銀行
まとめ
いかがだったでしょうか。
住宅ローンは長期に渡って家計に影響を与えるものなので、事前の準備がカギになります。
貯蓄や年収だけでなく、今後の生活の変化や、ライフイベントまで、多角的に計画を考えていく必要があります。
こうした計画を独自で行うことは難しく、複雑で自信がないと感じた場合は、個別相談を行っておりますので、お気軽にお問合せください。
人生は人それぞれであるように、家計もそれぞれです。
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