こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの箭吹雅代です。
人生の節目で見直すことで強い家計を作る家計見直し相談を行っています。
さて、今日のテーマは「住宅ローンで失敗したくない人が知っておくべきこととは？」です。
住宅の購入を考えたとき、同時に住宅ローンの利用を考える方が多いのではないでしょうか。
購入するにあたって、住宅ローンをどのように設定するのか、無理なく支払っていける範囲で住宅を取得することを考える必要があります。
そうはいっても、どうやって、無理のない住宅ローンの返済額を設定すればいいの？
そんな方に向けて今日は、失敗しない住宅ローンの設定方法について解説していきたいと思います。
もくじ
返済可能額はこう考える
返済可能額とは、無理なく返済出来るローンの金額を家計の収支から算出したものです。
こちらの計算は少々骨が折れます。
というのも、現在の家計だけでなく、今後の人生においてどんなことをするのか、どんなイベントが待っているのか、そしてそれらに伴って一体いくら必要なのか、将来にわたって考えていく必要があります。
つまり、現段階で無理のない返済額であるということだけでなく、将来収支が変化したときにも支払っていける返済額なのかまで考えていかなければなりません。
例えば子供の年齢が上がるにつれて将来教育費が増加することもありますし、自身の年齢によって収入が上がったり、場合によっては下がることもあるかもしれません。ある程度家計の変化を予測し、それを考慮した上で無理のない返済計画を立てていくのです。
もう一つ、気を付けなければならないのは、住宅を取得すると、維持費がかかるということです。
賃貸と違って、住宅を取得すると、管理費や固定資産税などの維持費が発生しますので、これらのコストを差し引いて住宅ローンの返済額を考えていかなければなりません。
住宅ローン返済額と維持費そしてもう一つが返済期間。
現在の年齢から考えて返済期間はどうするか。もちろん返済期間が長い方が多く借りられますが、将来家計が苦しくならないように老後生活に入る前にローンは完済しておく方がよいでしょう。
他にも、ある一定の年齢に達すると給与が減少する可能性がある場合は、注意が注意が必要です。
借入可能額はこう考える
借入可能額とは、金融機関から借りられる金額のことです。
金融機関が基準を設定しており、年収や返済額、自己資金の金額などから判断されます。
また、返済負担率といって、年収に対して返済額の割合が何%かという基準が設定されており、収入によって借入可能な金額が異なります。
例えば年収300万円未満だと返済負担率25%以下、300万円～400万円は30％以下、400万円～700万円は35％以下などといった形で基準が設定されています。
ちなみにフラット35の場合は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下となっています。
ただ、1点注意すべきは、住宅ローン以外にも借入がある場合です。
マイカーローンなど他に借入がある場合、合算となるためその分住宅ローンの借入可能額は少なくなります。
借入可能額の計算は、金融機関のウェブサイトでシュミレーションが出来るようになっています。検索すると色々なサイトが出てきますので、試してみてください。
取得時にはいくら用意できる？
住宅を取得する際には、自分でいくらくらい準備出来るのかを把握しておきます。
住宅の購入に必要なのは、「頭金」と「諸費用」です。
「頭金」については住宅の購入価格の2割が目安と言われています。というのも、金融機関の中には、住宅ローンの融資金額を購入価格の8割までとしているところも多いので、残り2割は自己資金で準備することとなるからです。自己資金なしで借入が可能なところもありますが、それだと借入金額が多くなり、返済額も多くなってしまいます。
もうひとつ、「諸費用」についてですが、購入価格の1割程度を想定します。
ですので、「頭金」と「諸費用」合わせて住宅購入価格の3割ほど自己資金で準備しておくこととなります。
さて、これらの資金をどう準備するかです。
考えられるのは、主に貯蓄からの捻出と、親からの贈与などでしょうか。
貯蓄から頭金を出すとなると、いくらくらいまで使えるのかを考えなければなりません。
まさか、全ての貯蓄額を頭金等に回してしまうと今後の生活に支障が出そうなので、ある程度残しておかねばなりません。
では、どれくらい残しておけばよいものなのでしょうか？
目安としては、3か月から半年程度の生活費くらいです。
万が一のことも考えてこれくらいは手元に残しておくようにすると安心です。
もう一つ、もし、親から資金援助を受けられる場合、贈与税がかかります。
1年間で110万円までは贈与税はかかりませんが、それを超えると贈与税がかかってきます。
しかし、住宅取得(又は増改築)のために父母や祖父母から資金贈与を受けたのであれば、特例があり、以下の金額までは贈与税がかかりません。
■要件(一部抜粋)
*贈与を受ける人は20歳以上で合計所得金額2,000万円以下
*贈与する人は父母または祖父母(直系尊属)
*床面積50㎡以上
*床面積の1/2以上が居住用
*贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに新築・取得・増改築をしなければならない
無理のない住宅価格を知る
返済可能額と借入可能額で金額の小さい方が無理なく返済出来る住宅ローンの金額と言えます。
例えば、楽天銀行のサイトには、年収から借入可能額を試算したり、月々の返済額から借入可能額を試算したりできるようになっています。簡単な入力だけで自動で試算してくれますので、参考にしてみてください。
→楽天銀行
まとめ
いかがだったでしょうか。
住宅ローンは金額が大きく、長く付き合っていくものなので、利用する前にしっかり考えておくことが重要となります。
人生は人それぞれであるように、家計もそれぞれです。
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