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こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの箭吹雅代です。

人生の節目で見直すことで強い家計を作る家計見直し相談を行っています。

さて、今日のテーマは「不動産の投資信託?REITとはどんなしくみ?」です。

不動産の投資信託であるREIT。

今日はREITのしくみについて解説していきたいと思います。

内容的には基本より少し踏み込んだ内容になっていますので、初めての方は

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もくじ

REITとは?

REITは投資信託の一種で、投資対象が不動産というのが特徴です。

元々はアメリカで誕生したものですので、日本版REITのことを、J-REITと呼びます。(日本JAPANのJです)。が、今日はREITで統一します。

REITは、投資家から集めたお金で不動産を購入・運用するものです。その投資対象となる不動産は、マンション・オフィスビル・ホテル・商業施設・物流施設やヘルスケア施設など、大きな建物であることが特徴の一つです。

こうした不動産からは賃貸収入や売却益などが得られます。この収益は投資家に分配金という形で還元されます。

そして、REITのの特徴として、この分配金の高さがあります。

というのも得られた収益の90%を分配しなければならないというルールがあるからです。

収益のほとんどが投資家に還元されるのです。

REITのしくみ

REITの運用は、「資産運用会社」「資産保管会社」「事務受託会社」の3つに外部委託されています。

このあたりは投資信託という感じです。

「資産運用会社」は、資産の調達からREITに組み入れる不動産の選定、テナントの募集や契約を行っています。投資信託同様、この資産運用会社がREITの運用成績の命運を握っていると言えます。

「資産保管会社」とは、信託銀行のことで、投資法人が保有している不動産の保管を行っています。REITの場合も、信託銀行はREITの資産と会社の資産を別に管理しているため、万が一信託銀行が破綻してもREITの資産には影響しないようなしくみになっています。

そして、最後に「事務受託会社」ですが、ここではREITの資産の会計業務や納税に関する業務を行っています。

さて、ここで、REITには上記の3つの会社の他にも「スポンサー企業」と呼ばれる会社が関わっています。このスポンサー企業とは、資産運用会社の大株主のことで、資金の提供の他、人材の派遣も行っています。ですので、このスポンサー企業もREITの運用成績に大きく関係してくることとなります。さらにこのスポンサー企業の信用力がREITの価格にも影響を及ぼします。ですので、REITを選ぶ際には、スポンサー企業をチェックしておくことは重要となります。

利回りが高いREITの分配金とリスク

さきほども少し触れましたが、REITは収益の90%が分配金として投資家に還元されるため、利回りが高めです。この収益の中身ですが、主に不動産の「賃貸収入」と「売却益」の2点です。

ただ、REITの場合、不動産の売却はそう頻繁に行われるものではないので、賃貸収入が中心となっています。

REITの収益は「賃貸収入」と「売却益」と、非常にシンプルで分かりやすいため、そのリスクについても理解しやすいです。

まず、テナントが抜けてしまったことによって賃貸収入が減少するリスクが考えられます。

つまり、景気の悪化などにより、テナントが抜けてしまうことで空きが増え、収益が悪化する可能性があります。

次に、物件価値の下落によるリスクについてです。REITに組み込まれている不動産の価値が下落すると、REITの資産価値も下がり、REITが売却されていくことで価格の下落を招く可能性があります。

他には資金繰りの悪化のリスクです。不動産の取得には大きなお金を必要とします。その際、借入れた資金は返済していかなければなりませんが、資金繰りの悪化で倒産というリスクも考えられます。

もう一つ考えておきたいリスクとして、火事や地震によって建物が焼失してしまうリスクです。頻度はあまり多くはないと思われますが、しかし必ずしも起きないとも限りません。

REITのタイプ

REITには大きく分けて「特化型」「複合型」「総合型」の3つのタイプがあります。

1.特化型

REITの投資対象となる不動産には、マンション・オフィスビル・ホテル・商業施設・物流施設やヘルスケア施設などがありますが、特化型のREITというのは、その中で特定の種類の不動産のみに投資するタイプです。例えばホテル特化型はホテルのみが組み込まれたREIT、オフィスビル特化型はオフィスビルのみに投資しているREITということです。

リスク分散という意味では、同じタイプの不動産に投資するので、リスクの分散効果は低いと言えます。

2.複合型

複合型は、2つのタイプの不動産を組み入れたタイプのREITです。

例えばオフィスビルと商業施設というように違う2つのタイプの不動産が組み入れられています。

こうすることで、先ほどの特化型よりもリスクが分散できるようになります。

3.総合型

総合型は、オフィスビル、住居、商業施設、ホテルなど、さらに多種の不動産を組み入れたタイプのREITです。リスクの分散効果はこのタイプが一番高いと言えます。

また、総合型のREITの場合、市況に応じて組み入れる不動産を変えていくこともあります。そのため、総合型の場合、過去にどんな比率で不動産を組み入れて運用されていたのかも合わせてチェックしておくことが大切です。

まとめ

いかがだったでしょうか。

REITは投資信託や株式に比べ本数が少ないので、選択肢が少ないというデメリットがあるものの、その分調べやすく、選びやすいと言えます。

もし気になったら、一度どんな銘柄があるのか調べてみてはいかがでしょうか。

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